sábado, 5 de dezembro de 2009
XURRAS 1º SEMESTRE
Em pé da direita, Bigato(de preto), Prof. Ivan ,Marcos, Zé Ricardo,Nicolas,Brunin,Alex,Peixe,Julio,Clebin, Agachados da direita, Gordin,Baixinho,Leonardo,Elias.quinta-feira, 19 de novembro de 2009
PARCERIA AGRÍCOLA
Observação: parceria ocorre quando uma pessoa cede a outra, total ou parcialmente, o imóvel que possui, para que esta última exerça atividade agropecuária específica, por um determinado tempo, mediante partilha dos frutos alcançados.
CONTRATO DE PARCERIA AGRÍCOLA
Pelo presente instrumento particular de parceria pecuária, de um lado,...............................(nome completo e por extenso), nacionalidade............, estado civil..........., profissão............., CIC n.º......., Cédula de Identidade RG n.º............, residente e domiciliado à ...........................................(localização do domicílio), nesta cidade e Estado e de ora em diante chamado simplesmente de PARCEIRO OUTORGANTE, e de outro lado................................................... (nome completo e por extenso), nacionalidade.........................., estado civil......., profissão............, CIC n.º......, Cédula de Identidade RG n.º......., residente e domiciliado à.................................(localização do domicílio), nesta cidade e Estado e de ora em diante chamado simplesmente de PARCEIRO OUTORGADO, têm, entre si, como justo e contratado o seguinte:
1º - O PARCEIRO OUTORGANTE é proprietário da fazenda denominada.................................., situada no Bairro de............................, Município de....................., Estado de........................., conforme título de propriedade (ou de posse) (descrever detalhadamente o título de posse, inclusive o cadastro do INCRA).
2º - O PARCEIRO OUTORGANTE cede ao PARCEIRO OUTORGADO uma gleba de terra com área de........................(..........) alq. ou...............................(...........) ha, demarcada de comum acordo pelas partes, para que nela, juntamente com seu conjunto familiar, plante e cultive o que lhe aprouver, dentro da lavoura que se encerre no período do ano agrícola.
3º - Caberá ao PARCEIRO OUTORGANTE a cota..........% (transcrever por extenso) de tudo que produzir a referida área o que deverá ser entregue no depósito ou tulha da Fazenda após o término das respectivas colheitas.
Observação: A cota de percentagem devida ao parceiro outorgante deve obedecer aos limites estabelecidos pela lei agrária".
4º - O PARCEIRO OUTORGANTE entregará ao PARCEIRO OUTORGADO a terra arada e gradeada, fornecendo-lhe os implementos agrícolas, arados, carpideiras, plantadeiras etc., para atender aos trabalhos culturais e mais animais de tração, mulas, burros, cavalos etc.
5º - O PARCEIRO OUTORGANTE fornecerá as sementes necessárias para a lavoura, retirando-as (da Casa de Lavoura, se for o caso) por sua conta e as entregando na Fazenda.
6º - O PARCEIRO OUTORGADO poderá residir em casa de moradia da Fazenda, a ser designada, e terá galpão ou tulha para guardar cereais e implementos agrícolas, podendo plantar horta em terreno ou quintal, bem como fazer criação de animais domésticos, galinhas, porcos etc., desde que os mantenha em cercados próprios para que não causem prejuízos à propriedade ou aos vizinhos.
7º - O PARCEIRO OUTORGANTE fornecerá os fertilizantes e inseticidas necessários à lavoura, bem como fará financiamento anual na base de..........................por alqueire ou por hectare. Para o necessário controle, haverá uma conta-corrente em caderneta onde serão escriturados os pagamentos e despesas. Mensalmente será fornecida ao PARCEIRO OUTORGADO uma cópia do balanço mensal. As despesas em questão serão liquidadas quando vencer o ano agrícola, com o resultado da venda das colheitas. Sobre as quantias do financiamento serão cobrados juros bancários, nos termos da legislação agrária.
8º - O presente contrato é feito pelo prazo de..................anos ou..............meses, contados a partir de sua assinatura e a terminar no dia...............de...............de ..........., podendo ser renovado caso haja entre as partes.
9º - O PARCEIRO OUTORGADO não pode transferir o presente contrato, ceder ou emprestar o imóvel ou parte dele, sem prévio e expresso consentimento do PARCEIRO OUTORGANTE, bem como não poderá mudar a destinação do imóvel expressa neste contrato e no conseqüente despejo do PARCEIRO OUTORGADO, nos termos da legislação agrária em vigor.
10º - Na exploração da área cedida em parceria devem ser obedecidas as normas técnicas a serem fornecidas pelo PARCEIRO OUTORGANTE, visando à conservação do solo e ao combate à erosão, através de curvas de nível, aplicação de fertilizantes e de adubos, plantio em rotação de cultural, dentro de normas que impeçam o esgotamento do solo.
11º - Quando o PARCEIRO OUTORGADO ou pessoas de seu conjunto familiar não estiverem trabalhando nas plantações da parceria, poderão, se assim o desejarem, trabalhar em empreiteiras ou em serviços avulsos para a Fazenda, desde que este fato não acarrete prejuízo para as lavouras objeto do presente contrato.
12º - Fica eleito o Foro da Comarca de...............................para solucionar qualquer questão judicial decorrente deste contrato, inclusive para ação de despejo, se necessária.
E por estarem as partes, aqui contratantes, em pleno acordo com tudo quanto se encontra disposto neste instrumento particular, assinam-no na presença das duas testemunhas abaixo, em 2 (duas) vias de igual teor e forma, destinando-se uma via para cada um dos interessados.
.............................,.......de...................de ........
............................................................................
parceiro-outorgante
.............................................................................
parceiro-outorgado
Testemunhas:
1ª - ...................
2ª - ...................
Contrato Agrários
1- INTRODUÇÃO
Existem várias relações jurídicas entre os produtores rurais, seus parceiros, fornecedores, prestadores de serviços, arrendatários, compradores e outros, e cada uma dessas relações jurídicas corresponde a uma norma legal.
Nos contratos agrários deve conter a capacidade jurídica dos contraentes, licitude do objeto do contrato e sua forma que deve ser permitida ou não proibida.
Os contratos agrários que a lei reconhece, são o contrato de arrendamento e parceria, que tem como finalidade a posse ou uso temporário da terra, entre o proprietário (que detêm a posse ou tem a livre administração do imóvel rural) e aquele que nela exerça qualquer atividade agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, conforme esta elencado na Lei n. 4.504 de 30/11/64 art. 92 e Lei n. 4.947 de 06/04/66, art. 13.
A Lei n. 4.947 de 06/04/66, art. 13, IV, dispõe que todos os contratos agrários rege-se pelas normas do presente regulamento, as quais serão de obrigatória aplicação em todo o território nacional e irrenunciáveis os direitos e vantagens nelas instituídos e qualquer estipulação contratual que contrariar estas normas, será nula de pleno direito e de nenhum efeito.
Os contratos de arrendamento e de parceria poderão ser escritos ou verbais. Nos contratos verbais presume-se ajustadas as cláusulas obrigatórias estabelecidas no Regulamento do Estatuto da Terra e Direito Agrário Decreto n. 59.566/66. Nos contratos escritos deverão conter o lugar e data da assinatura do contrato, nome completo e endereço dos contratantes, características do arrendador e arrendatário ou do parceiro-outorgante e parceiro-outorgado, objeto do contrato, tipo de atividade de exploração e destinação do imóvel ou dos bens, identificação do imóvel e número do Registro no Cadastro de Imóveis Rurais (IBRA), descrição da gleba, enumeração das benfeitorias e demais bens e facilidades, prazo de duração e preço, foro do contrato, cláusulas obrigatórias do Regulamento e assinatura dos contratantes ou da pessoa a seu rogo e de quatro testemunhas idôneas.
2- ESPECIÉS DE CONTRATOS AGRÁRIOS
2.1- ARRENDAMENTO
É o ato jurídico celebrado entre o proprietário (possuidor, usufrutuário ou arrendador), que cede o imóvel, no todo ou em parte, a outro (arrendatário), que nela explorará uma atividade econômica, por prazo certo ou não, e por certo preço, para a exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista.
2.1.1- Espécies de Arrendamento
a- Arrendamento agrícola: este arrendamento é para o cultivo de espécies vegetais;
b- Arrendamento pecuário: este arrendamento é para a criação, recriação, invernação ou terminação de gado (bovino, eqüino, ovino e bubalino);
c- Arrendamento agro-industrial: este arrendamento é para o beneficiamento de produtos agrícolas, pecuários ou vegetais, no qual as instalações industriais são de propriedade do arrendador ou delas seja este legítimo possuidor;
d- Arrendamento de extração: este arrendamento é para que o arrendatário explora a extração de espécimes florestais nativas (madeiras, palmitos), animais (pesca) ou agrícola (madeiras cultivadas como o eucalipto), que são de propriedade do arrendador;
e- Arrendamento misto: quando o contrato de arrendamento abranger mais de uma das modalidades de exploração (agrícola e pecuário) ou o plantio de arroz e as instalações de seu beneficiamento industrial.
2.1.2- Direitos do Arrendatário
Ao arrendatário é assegurado pelo Estatuto da Terra, uma proteção de lhe auspiciar um crescimento social e econômico. Os direitos do arrendatário são: a preferências na aquisição do imóvel, em igualdade de condições com terceiros; irrenunciabilidade dos direitos garantidos por lei e indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, podendo permanecer no imóvel e dele usufruir enquanto não for indenizado.Também são indenizáveis as voluptuárias, desde que autorizados anteriormente pelo arrendador.
2.1.3- Deveres do Arrendatário
Os deveres do arrendatário são: pagar pontualmente o valor do arrendamento as obrigações trabalhistas e previdenciárias; conservar o imóvel, assim como o recebeu; preservar a fauna, a flora e os mananciais hídricos; manter o imóvel livre de invasões e turbações e devolver os bens recebidos , assim como os recebeu e se houver animais, deverá devolver no mesmo número, espécie e valor, conforme o Decreto n. 5.9566/66, artigo 43.
2.1.4- Prazos de Arrendamento
a- O prazo mínimo legal para arrendamento pecuário para criação de gado é de cinco anos, mas quando se tratar de engorda o prazo mínimo é de três anos;
b- O prazo mínimo legal para arrendamento agrícola é de três anos;
Se o prazo for indeterminado para o arrendamento pecuário e agrícola, o prazo deverá ser de trás anos, conforme previsão legal do Estatuto da Terra, sendo oportunizado ao arrendatário a colheita, mas se o arrendatário renunciar, por se tratar de direito público indisponível, poderá pleitear judicialmente o cumprimento da norma legal.
Em se tratando de prazo superior a dez anos, é necessário que o cônjuge do arrendador ou parceiro outorgante concorde.
2.1.5- Extinção do Arrendamento.
O arrendamento se extingue, conforme Decreto n. 56.566/66, art. 26:
a- pelo término do prazo do contrato e do de sua renovação;
b- pela retomada;
c- pela aquisição de gleba arrendada, pelo arrendatário;
d- pelo distrato ou rescisão do contrato;
e- por motivo de força maior, que impossibilite a execução do contrato;
f- por sentença judicial irrecorrível;
g- pela perda do imóvel rural;
h- pela desapropriação parcial ou total do imóvel rural e
i- por qualquer outra causa prevista na lei.
2.1.6- Subarrendamento
Subarrendamento é o contrato pela qual o arrendatário transfere a outrem, no todo ou em parte, os direitos e obrigações do seu contrato de arrendamento.
2.1.7- Partes no Contrato de Arrendamento
a- Arrendador: o que cede ou aluga o imóvel rural;
b- Arrendatário: é a pessoa ou conjunto familiar, representado pelo seu chefe, que recebe o imóvel rural ou o toma por aluguel.
2.2- PARCERIA RURAL
É o contrato agrário celebrado entre o parceiro-outorgante (proprietário ou usufrutuário do bem), que cede ao parceiro-outorgado, por tempo determinado ou não, o uso específico do imóvel rural, incluindo ou não as benfeitorias, outros bens ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercido a exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa vegetal ou mista, e/ou lhe entregue animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos (caso fortuito ou força maior) do empreendimento rural e dos frutos e produtos ou lucros havidos, conforme previsão e percentuais da lei (art. 96, VI do Estatuto da Terra), no qual o parceiro-outorgado que participará do empreendimento com a sua mão-de-obra em sentido amplo. É comum o parceiro-outorgado participar com o conjunto familiar.
2.2.1- Espécies de Parceria Rural
a- Parceria agrícola: quando o objeto da cessão for o uso do imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, com a finalidade de se exercer atividade de produção vegetal;
b- Parceria pecuária: quando a finalidade da cessão forem de animais para cria, recria, invernagem ou engorda;
c- Parceria agro-industrial: quando a finalidade da cessão for o uso do imóvel rural, de parte ou de partes do mesmo, e/ou maquinaria e implementos com o objetivo de ser exercida atividade de transformação do produto agrícola, pecuário ou florestal;
d- Parceria extrativa: quando a finalidade da cessão for o uso do imóvel rural, de parte ou de partes do mesmo, e/ou animais de qualquer espécie com o objetivo de ser exercida atividade extrativa de produto agrícola, animal ou florestal e
e- Parceria mista: quando a finalidade da cessão abranger mais de uma das modalidades de parceria rural.
2.2.2- Prazos da Parceria Rural
Os prazos são os mesmos previstos no contrato de arrendamento, porém, não há pagamento de arrendamento e sim divisão dos frutos.
A divisão dos frutos obedecerá as seguintes porcentagens a favor do parceiro outorgante:
a- 10 %, quando ele concorrer só com a terra-nua;
b- 20%, quando ele concorrer com a terra preparada e a moradia;
c- 30%, caso concorra com o conjunto básico de benfeitorias, constituído especialmente de casa de moradia, galpões, banheiro para gado, cercas, valas ou currasis, conforme o caso;
d- 50%, caso concorra com a terra preparada, a moradia, o conjunto básico de benfeitorias acima referido e mais as máquinas e implementos agrícolas, sementes, animais de tração, e na parceria pecuária, com animais de cria em proporção superior a 50%, do número total de cabeças objeto de parceria e
e- 75%, nas zonas de pecuária ultra-extensiva em que forem os animais de cria em proporção superior da 25%, do rebanho e onde se adotem a meação do leite e a comissão mínima de 5%, por animal vendido.
O parceiro-outorgante pode cobrar do parceiro-outorgado pelo preço de custo o valor dos fertilizantes, vacinas, medicamentos e inseticidas fornecidos no percentual que corresponder à participação deste. Se o parceiro-outorgado receber do parceiro-outorgante pagamento em dinheiro, fica descaracterizada a parceria agrícola, prevalecendo o trabalho rural, sujeitando-se assim, à legislação trabalhista.
2.3- Publicidade da Parceria Rural
É aconselhável fazer o contrato da parceria rural por escrito e que seja registrado no Ofício Imobiliário do local do imóvel, acompanhado do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), expedido pelo INCRA, comprovante de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR) e da Certidão Negativa do IBAMA, com a finalidade de que terceiros interessados não aleguem desconhecimento da avença e tampouco, boa-fé.
2.4- Obrigações da Parceria Rural
O contraente que não cumprir suas obrigações contratuais e legais, deverá ser constituído em mora, através de notificação judicial e extrajudicial, que se não for purgada no prazo, gerará rescisão do contrato agrário.
Se a inadimplência for do parceiro-outorgado ou arrendatário, a ação que deve ser proposta é o despejo (podendo o arrendatário indicar as benfeitorias úteis e necessárias feitas no imóvel, quantificar os custos, indicar a valorização do imóvel, pedir indenização por elas e retenção do imóvel enquanto não for indenizado). Mas se a culpa for do parceiro-outorgante ou arrendador, poderá ser aforada ação de cumprimento de contrato ou rescisão com perdas e danos.
2.5- Características da Parceria Rural
a- diversidade de deveres e atribuições entre parceiro-outorgante e o parceiro-outorgado;
b- participação por ambas as partes nos resultado e a partilha nos riscos (por caso fortuito e força maior);
c- semelhança à situação de sociedade de capital e indústria;
d- finalidade econômica do contrato;
e- bilateralidade do contrato, não sendo permitido a intervenção de terceiro;
f- é intuito persona, não se transmitindo aos herdeiros e
g- o administrador do empreendimento é o parceiro-outorgante nas relações com terceiros, salvo exceções expressas no contrato.
3- BENFEITORIAS
Consideram-se benfeitorias as obras executadas no imóvel com a intenção de conservá-lo, melhorá-lo ou embeleza-lo.
As benfeitorias são tratadas de forma diferente pela lei. As benfeitorias necessárias introduzidas arrendatário ou parceiro-outorgado, mesmo que não autorizadas pelo arrendador ou parceiro-outorgante, são indenizáveis e dão direito ao arrendatário ou parceiro-outorgado, de reter o imóvel até o recebimento dos gastos comprovados, mesmo quando houver pedido de retomada pelo arrendador ou parceiro-outorgante, salvo se do contrato constar renúncia pelo arrendatário ou parceiro-outorgado. É, portanto necessário que o arrendatário ou parceiro-outorgado notifique o arrendador ou parceiro-outorgante antes de realizar a benfeitoria necessária, mas se este não autorizar, e as danificações puderem comprometer o uso normal do imóvel, poderá o arrendatário ou parceiro-outorgado, mediante três orçamentos, notas ficais e recibos, para que em seguida, postular através de via judicial a compensação do valor gasto quando do pagamento do aluguel.
As benfeitorias úteis só serão indenizadas se houver prévia autorização do arrendador ou parceiro-outorgante para que o arrendatário ou parceiro-outorgado possa executá-las. Se autorizadas darão ao arrendatário ou parceiro-outorgado o direito de reter o imóvel até o recebimento dos valores comprovados.
Já as benfeitorias voluptuárias não dão direito ao arrendatário ou parceiro-outorgado de reter o imóvel.
3.1- Tipos de benfeitorias
Existem três tipos de benfeitorias que podem ser feitas em um imóvel rural, nos quais veremos agora:
a- Benfeitoria necessária: são as benfeitorias que se destinam à conservação do imóvel rural ou que evitem que ele se deteriore. São exemplos deste tipo de benfeitoria o reparo de um telhado, infiltrações etc., pois conservam o imóvel e evita sua deterioração.
b- Benfeitoria útil: são obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. São exemplos deste tipo de benfeitoria a construção de uma garagem, a instalação de grades protetora etc., pois tornam o imóvel rural mais confortável e seguro ou ampliam a sua utilidade e
c- Benfeitoria voluptuária: são as obras que tornam o imóvel mais bonito ou agradável, ou seja, são de mero deleite ou recreio, não o aumentam nem facilita o uso do imóvel rural, mesmo que seja de elevado valor. São exemplos às obras de jardinagem, decorações etc.
Existem várias relações jurídicas entre os produtores rurais, seus parceiros, fornecedores, prestadores de serviços, arrendatários, compradores e outros, e cada uma dessas relações jurídicas corresponde a uma norma legal.
Nos contratos agrários deve conter a capacidade jurídica dos contraentes, licitude do objeto do contrato e sua forma que deve ser permitida ou não proibida.
Os contratos agrários que a lei reconhece, são o contrato de arrendamento e parceria, que tem como finalidade a posse ou uso temporário da terra, entre o proprietário (que detêm a posse ou tem a livre administração do imóvel rural) e aquele que nela exerça qualquer atividade agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, conforme esta elencado na Lei n. 4.504 de 30/11/64 art. 92 e Lei n. 4.947 de 06/04/66, art. 13.
A Lei n. 4.947 de 06/04/66, art. 13, IV, dispõe que todos os contratos agrários rege-se pelas normas do presente regulamento, as quais serão de obrigatória aplicação em todo o território nacional e irrenunciáveis os direitos e vantagens nelas instituídos e qualquer estipulação contratual que contrariar estas normas, será nula de pleno direito e de nenhum efeito.
Os contratos de arrendamento e de parceria poderão ser escritos ou verbais. Nos contratos verbais presume-se ajustadas as cláusulas obrigatórias estabelecidas no Regulamento do Estatuto da Terra e Direito Agrário Decreto n. 59.566/66. Nos contratos escritos deverão conter o lugar e data da assinatura do contrato, nome completo e endereço dos contratantes, características do arrendador e arrendatário ou do parceiro-outorgante e parceiro-outorgado, objeto do contrato, tipo de atividade de exploração e destinação do imóvel ou dos bens, identificação do imóvel e número do Registro no Cadastro de Imóveis Rurais (IBRA), descrição da gleba, enumeração das benfeitorias e demais bens e facilidades, prazo de duração e preço, foro do contrato, cláusulas obrigatórias do Regulamento e assinatura dos contratantes ou da pessoa a seu rogo e de quatro testemunhas idôneas.
2- ESPECIÉS DE CONTRATOS AGRÁRIOS
2.1- ARRENDAMENTO
É o ato jurídico celebrado entre o proprietário (possuidor, usufrutuário ou arrendador), que cede o imóvel, no todo ou em parte, a outro (arrendatário), que nela explorará uma atividade econômica, por prazo certo ou não, e por certo preço, para a exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista.
2.1.1- Espécies de Arrendamento
a- Arrendamento agrícola: este arrendamento é para o cultivo de espécies vegetais;
b- Arrendamento pecuário: este arrendamento é para a criação, recriação, invernação ou terminação de gado (bovino, eqüino, ovino e bubalino);
c- Arrendamento agro-industrial: este arrendamento é para o beneficiamento de produtos agrícolas, pecuários ou vegetais, no qual as instalações industriais são de propriedade do arrendador ou delas seja este legítimo possuidor;
d- Arrendamento de extração: este arrendamento é para que o arrendatário explora a extração de espécimes florestais nativas (madeiras, palmitos), animais (pesca) ou agrícola (madeiras cultivadas como o eucalipto), que são de propriedade do arrendador;
e- Arrendamento misto: quando o contrato de arrendamento abranger mais de uma das modalidades de exploração (agrícola e pecuário) ou o plantio de arroz e as instalações de seu beneficiamento industrial.
2.1.2- Direitos do Arrendatário
Ao arrendatário é assegurado pelo Estatuto da Terra, uma proteção de lhe auspiciar um crescimento social e econômico. Os direitos do arrendatário são: a preferências na aquisição do imóvel, em igualdade de condições com terceiros; irrenunciabilidade dos direitos garantidos por lei e indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, podendo permanecer no imóvel e dele usufruir enquanto não for indenizado.Também são indenizáveis as voluptuárias, desde que autorizados anteriormente pelo arrendador.
2.1.3- Deveres do Arrendatário
Os deveres do arrendatário são: pagar pontualmente o valor do arrendamento as obrigações trabalhistas e previdenciárias; conservar o imóvel, assim como o recebeu; preservar a fauna, a flora e os mananciais hídricos; manter o imóvel livre de invasões e turbações e devolver os bens recebidos , assim como os recebeu e se houver animais, deverá devolver no mesmo número, espécie e valor, conforme o Decreto n. 5.9566/66, artigo 43.
2.1.4- Prazos de Arrendamento
a- O prazo mínimo legal para arrendamento pecuário para criação de gado é de cinco anos, mas quando se tratar de engorda o prazo mínimo é de três anos;
b- O prazo mínimo legal para arrendamento agrícola é de três anos;
Se o prazo for indeterminado para o arrendamento pecuário e agrícola, o prazo deverá ser de trás anos, conforme previsão legal do Estatuto da Terra, sendo oportunizado ao arrendatário a colheita, mas se o arrendatário renunciar, por se tratar de direito público indisponível, poderá pleitear judicialmente o cumprimento da norma legal.
Em se tratando de prazo superior a dez anos, é necessário que o cônjuge do arrendador ou parceiro outorgante concorde.
2.1.5- Extinção do Arrendamento.
O arrendamento se extingue, conforme Decreto n. 56.566/66, art. 26:
a- pelo término do prazo do contrato e do de sua renovação;
b- pela retomada;
c- pela aquisição de gleba arrendada, pelo arrendatário;
d- pelo distrato ou rescisão do contrato;
e- por motivo de força maior, que impossibilite a execução do contrato;
f- por sentença judicial irrecorrível;
g- pela perda do imóvel rural;
h- pela desapropriação parcial ou total do imóvel rural e
i- por qualquer outra causa prevista na lei.
2.1.6- Subarrendamento
Subarrendamento é o contrato pela qual o arrendatário transfere a outrem, no todo ou em parte, os direitos e obrigações do seu contrato de arrendamento.
2.1.7- Partes no Contrato de Arrendamento
a- Arrendador: o que cede ou aluga o imóvel rural;
b- Arrendatário: é a pessoa ou conjunto familiar, representado pelo seu chefe, que recebe o imóvel rural ou o toma por aluguel.
2.2- PARCERIA RURAL
É o contrato agrário celebrado entre o parceiro-outorgante (proprietário ou usufrutuário do bem), que cede ao parceiro-outorgado, por tempo determinado ou não, o uso específico do imóvel rural, incluindo ou não as benfeitorias, outros bens ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercido a exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa vegetal ou mista, e/ou lhe entregue animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos (caso fortuito ou força maior) do empreendimento rural e dos frutos e produtos ou lucros havidos, conforme previsão e percentuais da lei (art. 96, VI do Estatuto da Terra), no qual o parceiro-outorgado que participará do empreendimento com a sua mão-de-obra em sentido amplo. É comum o parceiro-outorgado participar com o conjunto familiar.
2.2.1- Espécies de Parceria Rural
a- Parceria agrícola: quando o objeto da cessão for o uso do imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, com a finalidade de se exercer atividade de produção vegetal;
b- Parceria pecuária: quando a finalidade da cessão forem de animais para cria, recria, invernagem ou engorda;
c- Parceria agro-industrial: quando a finalidade da cessão for o uso do imóvel rural, de parte ou de partes do mesmo, e/ou maquinaria e implementos com o objetivo de ser exercida atividade de transformação do produto agrícola, pecuário ou florestal;
d- Parceria extrativa: quando a finalidade da cessão for o uso do imóvel rural, de parte ou de partes do mesmo, e/ou animais de qualquer espécie com o objetivo de ser exercida atividade extrativa de produto agrícola, animal ou florestal e
e- Parceria mista: quando a finalidade da cessão abranger mais de uma das modalidades de parceria rural.
2.2.2- Prazos da Parceria Rural
Os prazos são os mesmos previstos no contrato de arrendamento, porém, não há pagamento de arrendamento e sim divisão dos frutos.
A divisão dos frutos obedecerá as seguintes porcentagens a favor do parceiro outorgante:
a- 10 %, quando ele concorrer só com a terra-nua;
b- 20%, quando ele concorrer com a terra preparada e a moradia;
c- 30%, caso concorra com o conjunto básico de benfeitorias, constituído especialmente de casa de moradia, galpões, banheiro para gado, cercas, valas ou currasis, conforme o caso;
d- 50%, caso concorra com a terra preparada, a moradia, o conjunto básico de benfeitorias acima referido e mais as máquinas e implementos agrícolas, sementes, animais de tração, e na parceria pecuária, com animais de cria em proporção superior a 50%, do número total de cabeças objeto de parceria e
e- 75%, nas zonas de pecuária ultra-extensiva em que forem os animais de cria em proporção superior da 25%, do rebanho e onde se adotem a meação do leite e a comissão mínima de 5%, por animal vendido.
O parceiro-outorgante pode cobrar do parceiro-outorgado pelo preço de custo o valor dos fertilizantes, vacinas, medicamentos e inseticidas fornecidos no percentual que corresponder à participação deste. Se o parceiro-outorgado receber do parceiro-outorgante pagamento em dinheiro, fica descaracterizada a parceria agrícola, prevalecendo o trabalho rural, sujeitando-se assim, à legislação trabalhista.
2.3- Publicidade da Parceria Rural
É aconselhável fazer o contrato da parceria rural por escrito e que seja registrado no Ofício Imobiliário do local do imóvel, acompanhado do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), expedido pelo INCRA, comprovante de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR) e da Certidão Negativa do IBAMA, com a finalidade de que terceiros interessados não aleguem desconhecimento da avença e tampouco, boa-fé.
2.4- Obrigações da Parceria Rural
O contraente que não cumprir suas obrigações contratuais e legais, deverá ser constituído em mora, através de notificação judicial e extrajudicial, que se não for purgada no prazo, gerará rescisão do contrato agrário.
Se a inadimplência for do parceiro-outorgado ou arrendatário, a ação que deve ser proposta é o despejo (podendo o arrendatário indicar as benfeitorias úteis e necessárias feitas no imóvel, quantificar os custos, indicar a valorização do imóvel, pedir indenização por elas e retenção do imóvel enquanto não for indenizado). Mas se a culpa for do parceiro-outorgante ou arrendador, poderá ser aforada ação de cumprimento de contrato ou rescisão com perdas e danos.
2.5- Características da Parceria Rural
a- diversidade de deveres e atribuições entre parceiro-outorgante e o parceiro-outorgado;
b- participação por ambas as partes nos resultado e a partilha nos riscos (por caso fortuito e força maior);
c- semelhança à situação de sociedade de capital e indústria;
d- finalidade econômica do contrato;
e- bilateralidade do contrato, não sendo permitido a intervenção de terceiro;
f- é intuito persona, não se transmitindo aos herdeiros e
g- o administrador do empreendimento é o parceiro-outorgante nas relações com terceiros, salvo exceções expressas no contrato.
3- BENFEITORIAS
Consideram-se benfeitorias as obras executadas no imóvel com a intenção de conservá-lo, melhorá-lo ou embeleza-lo.
As benfeitorias são tratadas de forma diferente pela lei. As benfeitorias necessárias introduzidas arrendatário ou parceiro-outorgado, mesmo que não autorizadas pelo arrendador ou parceiro-outorgante, são indenizáveis e dão direito ao arrendatário ou parceiro-outorgado, de reter o imóvel até o recebimento dos gastos comprovados, mesmo quando houver pedido de retomada pelo arrendador ou parceiro-outorgante, salvo se do contrato constar renúncia pelo arrendatário ou parceiro-outorgado. É, portanto necessário que o arrendatário ou parceiro-outorgado notifique o arrendador ou parceiro-outorgante antes de realizar a benfeitoria necessária, mas se este não autorizar, e as danificações puderem comprometer o uso normal do imóvel, poderá o arrendatário ou parceiro-outorgado, mediante três orçamentos, notas ficais e recibos, para que em seguida, postular através de via judicial a compensação do valor gasto quando do pagamento do aluguel.
As benfeitorias úteis só serão indenizadas se houver prévia autorização do arrendador ou parceiro-outorgante para que o arrendatário ou parceiro-outorgado possa executá-las. Se autorizadas darão ao arrendatário ou parceiro-outorgado o direito de reter o imóvel até o recebimento dos valores comprovados.
Já as benfeitorias voluptuárias não dão direito ao arrendatário ou parceiro-outorgado de reter o imóvel.
3.1- Tipos de benfeitorias
Existem três tipos de benfeitorias que podem ser feitas em um imóvel rural, nos quais veremos agora:
a- Benfeitoria necessária: são as benfeitorias que se destinam à conservação do imóvel rural ou que evitem que ele se deteriore. São exemplos deste tipo de benfeitoria o reparo de um telhado, infiltrações etc., pois conservam o imóvel e evita sua deterioração.
b- Benfeitoria útil: são obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. São exemplos deste tipo de benfeitoria a construção de uma garagem, a instalação de grades protetora etc., pois tornam o imóvel rural mais confortável e seguro ou ampliam a sua utilidade e
c- Benfeitoria voluptuária: são as obras que tornam o imóvel mais bonito ou agradável, ou seja, são de mero deleite ou recreio, não o aumentam nem facilita o uso do imóvel rural, mesmo que seja de elevado valor. São exemplos às obras de jardinagem, decorações etc.
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